Kenyataan PSM: 6 Oktober 2014: Hari Habitat Sedunia, 2014

9 October 2014

Pada tahun 1985, Perhimpunan Agung Pertubuhan Bangsa-Bangsa Bersatu mengisytiharkan bahawa hari Isnin pertama setiap bulan Oktober akan ditetapkan sebagai "Hari Habitat Sedunia" untuk mengingatkan diri kita bahawa memiliki tempat tinggal yang selesa dan selamat adalah hak asasi setiap manusia.

 

Kita sedang menghadapi krisis perumahan di Malaysia. Krisis ini terbahagi kepada 5 komponen:

 

1. Kebanyakan keluarga baru tidak mampu memiliki rumah. Harga rumah di bandar-bandar dan bandar raya kita telah meningkat kesan daripada spekulasi tanah dan hartanah. Hari ini, pasangan graduan dengan jumlah pendapatan RM5000 pun akan menghadapi kesukaran mencari sebuah rumah yang mereka mampu miliki. Bagaimana pula dengan pasangan yang bukan graduan? Perlu diingatkan bahawa kira-kira 210,000 pasangan berkahwin setiap tahun di Malaysia, justeru negara ini memerlukan kira-kira jumlah rumah mampu milik yang lebih kurang sama dengan anggaran tersebut.

 

2. Kini terdapat kira-kira 750,000 keluarga berpendapatan rendah menduduki rumah pangsa kos rendah di pusat-pusat bandar kita (daripada sejumlah 7 juta keluarga di Malaysia).  Ramai daripada mereka sebelum ini adalah peneroka bandar (setinggan) yang didesak untuk keluar dari rumah-rumah papan mereka dan membeli unit di rumah pangsa sebegini. Sistem yang kita ada untuk penjagaan dan mengekalkan kebersihan rumah-rumah ini ternyata tidak berkesan. Akta Hakmilik Strata memerlukan pemilik unit-unit di rumah pangsa untuk membentuk jawatankuasa pengurusan, mengumpul wang bulanan dari semua penduduk, dan menjaga semua perbelanjaan termasuk mengambil pekerja untuk pembersihan dan kerja baik pulih. Dikebanyakan rumah pangsa kos rendah, jawatankuasa pengurusan seringkali menghadapi kesukaran untuk mengutip bayaran bulanan, dan hasilnya adalah taraf penyelenggaraan yang daif. Begitu banyak rumah pangsa kos rendah telah berubah menjadi kawasan miskin bandar.

 

3. Terdapat beribu keluarga berpendapatan rendah yang bertungkus-lumus membayar hutang pinjaman bank mereka. Menurut data 2012, 40% daripada keluarga di Malaysia memperolehi pendapatan isi rumah kurang daripada RM 3045 sebulan. Kebanyakan keluarga ini terdorong membeli rumah kerana mereka melihat sewa rumah sebagai perbelanjaan yang tidak memberikan faedah jangka panjang. Justeru mereka membuat keputusan membeli rumah meskipun bayaran pinjaman bulanan yang perlu dibayar melebihi kadar sewa. Ramai yang tertunggak bayaran pinjaman bank. Ini menyebabkan bank menaikkan kadar faedah serta mengenakan caj guaman dan lain-lain. Setiap bulan beratus-ratus pinjaman itu ditarik dan rumah-rumah pula dilelong. ‘Serangan Kewangan’ ini menyebabkan keluarga-keluarga terbabit mengalami kekangan wang dan terpaksa mengorbankan keperluan asas yang lain seperti pendidikan dan penjagaan kesihatan. Keadaan ini juga menimbulkan ketegangan dalam keluarga.

 

4. Terdapat beribu-ribu keluarga di Malaysia yang menetap di tanah  kerajaan atau tanah persendirian tanpa memiliki geran  tanah tersebut. Kebanyakan keluarga-keluarga ini adalah daripada kategori berpendapatan rendah yang mempunyai pendapatan isi rumah di bawah RM 3000 sebulan. Mereka ini berisiko menghadapi pengusiran apabila kawasan penempatan mereka dikenal pasti untuk "pembangunan".

 

5. Cara pemikiran kerajaan juga adalah satu masalah besar. Pandangan kerajaan adalah sektor swasta mampu menyediakan semua perkhidmatan asas termasuk perumahan, sungguhpun kita  mempunyai cukup bukti  menunjukkan rumah telah di jadikan suatu komoditi. Hasilnya, berlaku spekulasi dan harga rumah melonjak tinggi. Kerajaan nampaknya menafikan hakikat ini. Skim PRIMA, inisiatif terbesar kerajaan untuk tahun 2014 sepatutnya menghasilkan 80,000 rumah berharga antara RM 150,000 dan RM 450,000. Ini adalah jelas di luar kemampuan 40% keluarga di Malaysia dengan pendapatan isi rumah bulanan kurang daripada RM 3000.

 

Kita perlu memecahkan tempurung pemikiran jika mahu menyelesaikan krisis perumahan di Malaysia. Antara langkah yang perlu diambil kira adalah seperti yang di bawah, dan diharap Perdana Menteri akan menerima pakainya untuk Belanjawan akan datang.

 

i) Lembaga Perumahan Rakyat

Kami mencadangkan penubuhan Lembaga Perumahan Rakyat (LPR) yang tidak bermotifkan keuntungan untuk membina rumah kos rendah dan sederhana di atas tanah kerajaan supaya dapat dijual kepada pasangan tempatan yang ingin membeli rumah pertama mereka. Tanah kerajaan untuk skim tersebut perlu diberi secara langsung kepada LPR dan tidak diberi milik kepada SEDC atau syarikat milik kerajaan yang seumpama yang ditubuhkan untuk mengaut sewa dari proses tersebut. Rumah-rumah ini akan dijual kepada pembeli rumah pertama pada harga yang sedikit melebihi kos pembinaan, dengan syarat bahawa pemilik hanya boleh menjual rumah ini kembali kepada LPR sendiri. LPR boleh menjual semula rumah tersebut kepada keluarga lain yang layak.

 

ii) Beri Mandat kepada Majlis Perbandaran Tempatan untuk mengambil alih pengurusan rumah pangsa kos rendah

Kami mencadangkan bahawa Akta Pengurusan Strata diubahsuai supaya Majlis Perbandaran Tempatan diberi tanggungjawab untuk menguruskan rumah pangsa yang mana unitnya berharga kurang daripada RM 100,000. Kutipan yuran pengurusan sepatutnya menjadi tanggungjawab Majlis Perbandaran Tempatan yang mempunyai rizab kewangan yang mencukupi untuk memberi tekanan kepada pemilik yang enggan bekerjasama. Kerajaan Persekutuan juga perlu memperuntukkan dana untuk kerja pembaikan dan pengubahsuaian rumah pangsa kos rendah ini. Walau bagaimanapun peruntukan Akta Strata berkaitan pembentukan jawatankuasa penduduk perlu dikekalkan, dan jawatankuasa penduduk yang dipilih ini perlu dibentuk sebagai saluran untuk mendapatkan maklum balas daripada penduduk.

 

(iii) Memperkenalkan skim insurans pinjaman

Rakyat Malaysia yang membeli rumah perlu dikehendaki membayar sejumlah wang (katakan 10% daripada jumlah pembayaran balik pinjaman) kepada kumpulan wang simpanan yang boleh digunakan untuk membantu memenuhi bayaran balik pinjaman bulanan sekiranya pendapatan bulanan keluarga tersebut terjejas.  Skim insurans pinjaman ini akan membantu mengurangkan kadar kegagalan pembayaran balik hutang bank akibat kemelesetan ekonomi.

 

Perlu ada peruntukan bagi sebarang kemungkinan, di mana jika dana ini dikeluarkan, pinjaman bank itu distruktur semula supaya  bayaran bulanan kepada bank boleh dikurangkan untuk tempoh yang tertentu agar dana ini boleh bertahan untuk tempoh lebih lama. Ini akan  memberi ruang dan masa kepada pembeli rumah untuk mendapatkan pekerjaan baru.

 

(iv) Council Home untuk mereka yang berpendapatan kurang daripada RM 2500 sebulan.

"Council home" adalah rumah yang disewakan kepada rakyat seperti golongan yang tidak mahu membeli rumah atau tidak mampu membeli rumah.  Keluarga-keluarga   dengan pendapatan seisi rumah kurang daripada RM2500 sebulan, perlu disediakan perumahan oleh kerajaan pada kadar sewa minima. Kerajaan pusat perlu menyediakan dana kepada Majlis Perbandaran Tempatan untuk membeli sejumlah  rumah kos rendah yang dibina oleh pemaju. Dana tersebut juga untuk Majlis membina rumah pangsa kos rendah yang secukupnya untuk  keluarga miskin.

 

(v) Selaraskan Status Peneroka Bandar

Kebanyakan Kerajaan Negeri lebih cenderung untuk ‘membersihkan’ kampung-kampung peneroka yang terletak di tanah kerajaan walaupun peneroka-peneroka bandar telah menduduki di tanah tersebut lebih dua puluh tahun. Kadang-kadang kerajaan menggunakan program setinggan sifar mereka untuk ‘membersihkan’ kampung-kampung peneroka  atas nama  "pembangunan". Kami mencadangkan supaya kampung-kampung ini diberi pengiktirafan, menghalalkan peneroka-peneroka di situ dengan memberikan mereka geran tanah, menaik taraf infrastruktur mereka - jalan raya, longkang, sistem pembetungan dan kutipan sampah - dan menyediakan  pinjaman kewangan kecil dengan faedah yang rendah untuk membolehkan mereka membaik pulih dan menaik taraf rumah masing-masing. Pendekatan ini akan membantu mengurangkan jumlah orang yang tak berumah.

 

(vi) Hak dan geran untuk penyewa tanah

Penyewa tanah adalah keluarga yang menyewa tanah daripada tuan-tuan tanah persendirian untuk tujuan mendirikan rumah mereka sendiri. Bilangan kumpulan penduduk bandar miskin ini mungkin beberapa kali lebih besar daripada  "peneroka bandar" yang tinggal di atas tanah kerajaan. Kebanyakan penyewa tanah ini telah menetap di tempat mereka selama beberapa dekad - malah ada yang sebelum Merdeka. Tetapi mereka menghadapi ancaman pengusiran dari pemaju hartanah besar yang mampu menawarkan harga yang terlalu menarik untuk ditolak pemilik tanah-tanah tersebut. Setelah pemaju mendapat tanah, dia kemudian akan mengusir penyewa tanah yang tidak mempunyai hak sama sekali di bawah Kanun Tanah Negara.

 

Kami mencadangkan bahawa Kanun Tanah Negara diubah suai untuk memberikan hak kepada penyewa tanah yang telah menduduki tanah lebih daripada 20 tahun. Di mana ada kesempatan, kerajaan harus menggunakan Akta Pengambilan Tanah untuk mengambil alih tanah itu dan menjualnya kepada penghuni semasa, pada harga yang berpatutan. Tindakan ini mampu mengelakkan beribu-ribu keluarga miskin di bandar kehilangan tempat tinggal. Malah, ia lebih murah daripada memberi subsidi kepada pemaju untuk membina rumah kos rendah untuk mereka.

 

(vii) Cukai hartanah yang progresif dan strategik

Kami mencadangkan cukai progresif dan strategik dikenakan ke atas hartanah, terutamanya kepada pemilik rumah mahal, rumah  kedua, ketiga dan keempat  serta cukai nilai tanah primer dan cukai keuntungan modalke atas penjual hartanah primer. Wang yang dikumpul hasil daripada cukai ini boleh disalurkan untuk membina perumahan mampu milik. Kami juga mencadangkan cukai ke atas hartanah tak berpenghuni dan hartanah yang sebahagiannya tak dihuni (under-occupancy tax). ‘Under-occupancy tax’ akan mengurangkan spekulasi harga rumah, dan mengurangkan kelonjakan permintaan dalam pasaran perumahan.

 

Hanya satu anjakan paradigma seperti yang dinyatakan di atas boleh menyelesaikan Krisis Perumahan Malaysia. Langkah-langkah seperti ini akan kuat ditentang oleh pihak-pihak yang kini mendapat manfaat daripada keadaan semasa, iaitu pemaju perumahan besar, pencari sewa di kalangan elitis politik / kerajaan dan 10% daripada rakyat Malaysia terkaya yang semakin kaya kesan kenaikan harga hartanah mereka yang berlambak. Tetapi sesukar mana pun, kerajaan kita perlu nekad menggerakkan suara 80% orang miskin di Malaysia dan menginstitusikan dasar-dasar perumahan pro-rakyat dengan menghapuskan pengkomodisasian penyediaan rumah pertama mampu milikuntuk rakyat Malaysia.

 

Rajah 1: Rumah yang dibina Sektor Swasta 1/1/2006 - 31/12/2010

 

Harga Rumah

 

Jumlah terbina 2006 - 2010

 

Peratusan dari jumlah keseluruhan binaan

 

RM 30,000 and below

 

5,518

 

1%

 

RM 30,001 - 50,000

 

66,984

 

12.1%

 

RM 50,001 - 70,000

 

17,341

 

3.1%

 

RM 70,001 - 100,000

 

88,506

 

16.0%

 

RM 100,001 - 150,000

 

92,125

 

16.7%

 

RM 150,001 - 200,000

 

99,117

 

18.0%

 

RM 200,001 - 300,000

 

89,958

 

16.3%

 

RM 300,001 and above

 

92,286

 

16.7%

Sumber: Jawapan oleh Kementerian Perumahan dan Kerajaan Tempatan kepada soalan parlimen yang dikemukakan Ahli Parlimen Sungai Siput

 

Oleh

Dr.Jeyakumar

Penyelaras Kempen Perumahan PSM

Ahli Jawatankuasa Pusat PSM / Ahli Parlimen Sg.Siput

019-5616807

 

(Diterjemahkan oleh : Sdr. Muhammad Sajad Hussain, PSM Puchong)

Tanah & Perumahan